2023年1月24日已讀 7 分鐘

美国股市与房市瞭望（下）：股市和房市投资比较

来源：多元投资

投资美国股市或房地产，该如何稳赚不赔？

标签: 美国股市, 美国地产, 房地产, 股市, 房市, 纳斯达克, 利率, 房价, 美国经济, 债券, 投资

上篇，多元投资顾问公司的创办人——周威宇（Rex Chou）谈了美国股市可能在今年下半年的走势，和可能的投资机会。下篇Rex开始会结合房地产，谈房市和股市的投资差异，还有投资配置。另外，他也对美国经济软着陆的可能性提出看法。三、股市下跌的时期，对房地产有何影响？

Rex：股市其实对房地产有几个方面的影响，第一个，其实股市是一个经济的橱窗，股市好，表示经济好；股市不好，通常经济就不好。那当整个大环境不好，对房市也不会太好。不过，其实真正影响房地产的主要还是利率，那么利率的走势会对房地产有比较大的影响。我们看到最近美国的三十年期房贷利率，飙到5.81%，这个是从去年低于3%的状况下升上来的，一下子提高了将近百分之3的利率，所以，大家在付款方面就会有很大的压力。

我们可以看全美的住房可负担指数（1图），它明显是往下滑。但是房价指数，似乎是还没有往下滑，那是因为这个房价指数是四月份的资料，我们看到其实房价真正出现影响是在六月初或五月底这个时候。我注意到湾区很多本来是要加价抢房的，原本的卖方市场，好像似乎变成卖方可能要考虑降价，赶快加速把房子促销。所以，房价是跟股市有关系，虽然不是直接的，但有一个间接的关系。

1图：美国房价指数、利率和住房可负担指数。（周威宇提供）不过，在旧金山湾区，因为这边都是高科技公司，所以，如果说纳斯达克指数出现较大的下跌，其实房价就会受到一个比较大的影响，因为大家的股票都缩水了，那么买家的付款能力也会受到冲击。

2图：旧金山湾区房价指数和纳斯达克指数的报酬率比较。（周威宇提供）所以我们看到旧金山湾区的房价，跟纳斯达克指数有比较明显的关系（2图）。如果以全国的角度来看，似乎比较没那么明显。比较美国房价指数，跟S&P 500指数的报酬率，在过去10年，美国房价指数是上涨113%，S&P 500指数是涨了186%（3图）。另外，在2020年疫情刚爆发时，股市在5周内就跌了34%。不过，房价指数几乎没有什么太大的影响，因为房价反应比较没那么快，而且当时的抵押贷款利率降到零。所以，房价其实受利率的影响比较大，在低利率的房贷环境下，其实它还是有所支撑的。

3图：美国房价指数与S&P 500指数的报酬率比较。（周威宇提供）把时间拉得更长，用30年来看，其实房地产是会跟着景气的，就是说当景气逐渐衰退的时候，房地产要嘛就是下跌，不然就是不涨，但是可以看到，它还是比股市要相对平稳。我们从过去几个经济周期发现，不管是dot-com泡沫，或者是2008年的金融海啸，还有2020年的疫情期间，可以看到股市都是非常敏感，股市在2008年，它一跌就跌了53%。

完整内容请看：投资股市为何总赔钱？专家道破原因｜房市与股市报酬率哪个高？｜美国房地产与股票投资配置｜经济衰退的投资方向｜美国经济软着陆需要哪些神助？【美国地产热点】第75集反观房地产就比较缓和，可是它通常会有一个迟滞性。比如在上一波周期（4图），2006年的时候房价到顶部，然后开始往下滑，但是股市是在2007年的10月第四季到顶，然后开始出现下滑，在2009年3月就到底部，然后开始回弹。所以，股市的中间幅度比较短，只有不到2年的时间。但是，房地产从2006年开始滑落，真正到底部是2011年，在2012年才开始起涨。

4图：30年，美国房价指数与S&P 500指数的报酬率比较。（周威宇提供）当然上一波周期是因为次贷危机造成的衰落，所以可能是一个比较特殊的时期。不过，我们要了解房地产的波动，是比较稳定的，时间周期会拉得比较长，而不是像股市。当然，最理想的状况，我们都期望在股市进入衰退前就先撤出来，然后在底部的时候又重新进场，那是最完美的，但是不可能那么容易做到。

而且，很多人都会说，为什么我投资房地产可以赚到钱，投资股票老是赔钱？其实最主要是因为，在股市波动的时候，你被震出来，比如说，尤其你在股市起涨的刚开始，不敢进场，那么你在高点才进场，然后高点的时候，一旦碰到下挫，心理就恐慌，因此认赔杀出，那当然就造成投资股票常常赔钱。

但是，投资房地产通常持有十年或二十年，这么长的时间，如果看过去30年来的报酬率，它涨了294%，但是股市可以涨847%。所以，假设你投资一个股票（跟随股市大盘），然后你都不看它的涨幅，把它放30年，那你这个报酬率是会非常的惊人，可能会比你的房地产投资还要多三倍。

事实上，我们看美国的前十大的富人，最有钱的全部都是靠投资股票致富。可是因为股市的波动太大，所以很多人没有办法掌握。因此，普遍来讲要做资产配置，假如我们做了一个所谓60/40的资产配置，60%股票，40%债券，先不考虑40%债券的报酬率，单看股票，如果把847%的报酬率打六折，30年来还有500%，其实还是会高过房地产的294%。假如能够克服对股市的恐惧，长期来讲，股市是会有比较高的回报。

四、股市与房市的投资建议

Rex：首先要区分一个是动产，一个是不动产，这两个的流动性是非常不同的。尤其是股市，它的资金是随时可以来去的，可是你如果要交易一个房子，那时间可能比较长，然后你的交易成本也比较高一点。所以在资金的布局上，首先应该先做一个比较妥当的安排，哪一些你是准备要做长期不动产的投资，需要稳定的回报，那么哪一些是要做比较短期的，比较积极操作的，那这些资金首先做一个分配。

从上面图表，大家可以了解股市的波动就是远大于房市，而且它受景气影响比较大，一旦景气开始出现衰退，有个风吹草动，股市就已经开始波动。但是如果说，投资股市可以像投资房市一样，比较有耐心的长期持有，如果你做好资产配置，降低你的波动率，让这个波动是你可以承担的范围内的话，那么其实股票的长期回报率，是会比投资房市来得高。

刚才我用2006年到2012年期间，股市跟房市的比较，通常房市会比较缓慢的下跌，而它的复苏期，一定是等到股市跟所有经济开始上涨，房市才会上去，所以它会比较迟缓。因此，如果刚好投资人有一些现金，想等到低点准备买房，其实不妨可以考虑，下滑阶段的时候先买股票，可能你的报酬率在短期会比去买房更好。或许等股市涨了一波，那么这时候房市可能慢慢跟上，也许你再把资金做重新调整，或是一个比较好的安排。五、美国经济软着陆，为何需要外因的加持？ Rex：因为这一次的通货膨胀，不是只是因为需求问题，而是供不应求，这是一个非常重要的原因，包括俄乌战争所造成的农产品、能源、石油价格的上涨，然后还有中国的清零政策，所造成的供应链紧张。这个部分，都是属于供给面紧张的一个原因。这个部分，事实上美联储没有办法做什么事情，他没有办法用他的货币政策来影响供给。

所以，如果说外部因素没有给他一点加持，那他唯一能做的，就是持续的升息，一旦他升过头了，当利率升到超过10年期的债券殖利率，经济就有衰退可能性。我们把10期债券殖利率，想成是一个市场认为现在合理的利率水平，那么联邦基金利率如果超过这个利率水平了，那就是一种紧缩的状态。它就是很难避免进入一个衰退。所以，升息的过程中，如果通胀稍微有降温，美联储就不要再继续一直往上升，那可能这是在细部操作上，非常重要的一个地方。但现在美联储一定是把降低通胀当成首要工作，预计七月份再升三码，9月再升两码，一直在一路追上去。

当然，反过来讲，急遽的升息，股市会比较急剧的回落，那么可能等它放松的时候，就有一个舒压反弹的机会，可能这一次的熊市，会来得比较快，比较陡，但是也会比较快结束，这是我的看法。

周威宇（Rex Chou）小档案： 周威宇拥有25年的投资和金融服务经验。曾经在台湾的富达投资（Fidelity Investments）、汇丰中华投信（HSBC Asset Management）、施罗德投顾（Schroders）担任过投资顾问等部门的高阶主管。2008-2012年担任德意志银行与远东国际商业银行合资的德银远东投信（Duetsche Far Eastern Asset Management）的总经理。2013年于美国创立了多元投资顾问有限责任公司（New Assets Investment Advisors）。

周威宇拥有美国卓克所大学（Drexel University）的MBA学位，也拥有美国注册投资顾问与台湾证券分析师的资格与执照。

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